MERLIN Properties SOCIMI Aktie: fairer Wert
MRL.MCDer faire Wert von MERLIN Properties SOCIMI liegt nach unserem Modell bei 14,01 €, der Kurs 16 % darunter.
Der faire Wert ist eine Schätzung aus unserem Modell, kein Kursziel.
Tageswert vom 13.11.2026
Bewertungsampel
Fair bewertetNach unserem Modell gilt der Kurs unter 10,01 € als günstig und über 23,36 € als teuer (Unsicherheit hoch, der eine Teilwert des fairen Werts ist mehr als doppelt so hoch wie der andere).
Die zwei Teilwerte des fairen Werts liegen bei 19,45 € (Cashflow-Modell) und 8,57 € (Branchenvergleich), ihr Abstand zeigt die Unsicherheit der Schätzung.
Gerechnet mit Eigenkapitalkosten von 8 %. Bei 9 % läge der faire Wert bei 12,26 €, bei 7 % bei 16,65 €.
Woher die Zahl kommt
Halb aus dem Cashflow-Modell, halb aus dem operativen Cashflow je Aktie mal dem mittleren Kurs/Cashflow der REIT-Branche (11,6). Für den fairen Wert zählt der FFO nur, wenn er zum operativen Cashflow passt. Das ist hier nicht der Fall, etwa weil der REIT seine Immobilien zum Marktwert bilanziert, kaum abschreibt oder ein Verkaufsgewinn im Gewinn steckt. Das Cashflow-Modell rechnet mit dem AFFO: operativer Cashflow minus Instandhaltung, geschätzt mit 4 % vom Umsatz. Neubauten und Zukäufe zählen dort nicht als laufende Kosten.
Cashflow-Modell über zehn Jahre auf den AFFO der letzten zwölf Monate: Er wächst 4 Jahre wie der Umsatz, den die Analysten schätzen, danach fortgeschrieben, bis das Wachstum 3,0 % erreicht (Zins der Staatsanleihe im Fünfjahresmittel). Abgezinst mit 8,0 % (Untergrenze: Zins der Staatsanleihe 3,0 % plus 5 Prozentpunkte, denn Beta 0,8 mal Risikoprämie ergäbe weniger).
Mit eigenen Annahmen rechnenDie Rechnung Schritt für Schritt
Mit diesen Zahlen kommt das Cashflow-Modell auf 19,45 € je Aktie: der AFFO der nächsten zehn Jahre, jedes Jahr mit 8,0 % auf heute abgezinst, dazu der Endwert für die Zeit danach. Die Tabelle erklärt die Rechnung, eine Empfehlung ist sie nicht.
Rechnung als Tabelle
| Jahr | AFFO | Quelle | Abzinsungsfaktor | Barwert (abgezinst mit 8,0 %) |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 311,23 Mio. € | Schätzung, 11 Analysten | 0,9263 | 288,28 Mio. € |
| 2027 | 359,82 Mio. € | Schätzung, 12 Analysten | 0,8580 | 308,71 Mio. € |
| 2028 | 442,14 Mio. € | Schätzung, 8 Analysten | 0,7947 | 351,38 Mio. € |
| 2029 | 535,8 Mio. € | Schätzung, 5 Analysten | 0,7361 | 394,42 Mio. € |
| 2030 | 609,18 Mio. € | fortgeschrieben mit 13,7 % | 0,6818 | 415,37 Mio. € |
| 2031 | 672,99 Mio. € | fortgeschrieben mit 10,5 % | 0,6316 | 425,04 Mio. € |
| 2032 | 728,31 Mio. € | fortgeschrieben mit 8,2 % | 0,5850 | 426,06 Mio. € |
| 2033 | 776,68 Mio. € | fortgeschrieben mit 6,6 % | 0,5419 | 420,86 Mio. € |
| 2034 | 819,69 Mio. € | fortgeschrieben mit 5,5 % | 0,5019 | 411,42 Mio. € |
| 2035 | 858,74 Mio. € | fortgeschrieben mit 4,8 % | 0,4649 | 399,24 Mio. € |
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Summe der Barwerte (zehn Jahre) | 3,84 Mrd. € |
| Endwert: Cashflow 2035 × (1 + 3,0 %) / (8,0 % − 3,0 %) | 17,68 Mrd. € |
| Barwert des Endwerts (× 0,4649) | 8,22 Mrd. € |
| Eigenkapitalwert (Summe plus Barwert des Endwerts) | 12,06 Mrd. € |
| Aktien (verwässert) | 620,00 Mio. |
| Wert je Aktie (Eigenkapitalwert durch Aktien) | 19,45 € |
| Operativer Cashflow je Aktie | 0,74 € |
| × 11,6 (Kurs/Cashflow der REIT-Branche) | 8,57 € |
| Fairer Wert (Mittel aus beiden Teilen) | 14,01 € |
Der AFFO wächst in den Jahren mit Schätzungen wie der Umsatz, den die Analysten erwarten. Gerechnet wird mit dem AFFO nach Zinsen, der den Aktionären zusteht, abgezinst mit den Eigenkapitalkosten. Eine Nettoverschuldung wird deshalb nicht mehr abgezogen.
Datenstand und Quellen
- Score
- Tageswert vom 13.11.2026, nächtlich neu gerechnet
- Kurs
- Schlusskurs vom 12.11.2026
- Letzter Jahresabschluss
- Geschäftsjahr 2025, Stichtag 31.12.2025
- Quelle
- Abschlüsse, Kennzahlen und Kurse von Financial Modeling Prep (FMP), aus den Berichten des Unternehmens. Score und fairer Wert rechnet MEQIRI daraus selbst.
Pflichtangaben zu dieser Bewertung
- ; Zeithorizont rund 12 Monate
- Stufe Neutral, veröffentlicht seit 07.11.2026 (im Score-Verlauf seit 27.06.2025)
- Ampel Fair bewertet seit 07.11.2026
- Tagesschlusskurse, Kennzahlen bis zu 24 Stunden zwischengespeichert
- Score und fairer Wert sind Schätzungen aus einem offengelegten Modell, keine Tatsachen und kein Kursziel.
- Erstellt von der SSM Ventures UG (haftungsbeschränkt), verantwortlich Sven Brostmeyer, Geschäftsführer, automatisch nach dem offengelegten Modell.
- Keine Anlageberatung. Verluste bis zum Totalverlust sind möglich. Persönliche Umstände werden nicht berücksichtigt.