Azioni Unibail-Rodamco-Westfield: valore equo
URW.PASecondo il nostro modello il valore equo di Unibail-Rodamco-Westfield è di 174,43 €, il prezzo è inferiore del 47 %.
Il valore equo è una stima del nostro modello, non un prezzo obiettivo.
Valore giornaliero del 13/11/2026
Semaforo di valutazione
Nettamente sottovalutataSecondo il nostro modello un prezzo sotto 145,36 € è considerato a buon mercato e uno sopra 218,04 € caro (incertezza bassa in base alla volatilità del prezzo nell’ultimo anno).
Le due componenti del valore equo sono 205,13 € (modello dei flussi di cassa) e 143,74 € (confronto di settore), e la loro distanza mostra l’incertezza della stima. Il prezzo è sotto entrambe.
Calcolato con un costo del capitale proprio del 7,8 %. All’8,8 % il valore equo sarebbe 157,32 €, al 6,8 % sarebbe 200,10 €.
Da dove nasce il valore
Per metà dal modello dei flussi di cassa, per metà dal flusso di cassa operativo per azione moltiplicato per il rapporto prezzo/flusso di cassa mediano del settore REIT (13). Per il valore equo l’FFO conta solo se è coerente con il flusso di cassa operativo. Qui non è così, ad esempio perché il REIT iscrive gli immobili al valore di mercato, ammortizza poco oppure l’utile contiene una plusvalenza da vendita. Il modello dei flussi di cassa usa l’AFFO: flusso di cassa operativo meno la manutenzione, stimata al 5 % dei ricavi. Nuove costruzioni e acquisizioni non vi rientrano come costi correnti.
Modello dei flussi di cassa a dieci anni sull’AFFO degli ultimi dodici mesi: cresce come finora i ricavi per azione, al massimo come i ricavi dell’intera società, finché la crescita raggiunge il 2,8 %. Scontato al 7,8 % (soglia minima: rendimento del titolo di Stato 2,8 % più 5 punti percentuali, perché beta 1,08 per il premio al rischio darebbe meno); le stime degli analisti non erano disponibili o non erano coerenti con i ricavi.
Calcola con le tue ipotesiIl calcolo passo per passo
Con questi dati il modello dei flussi di cassa arriva a 205,13 € per azione: l’AFFO dei prossimi dieci anni, ogni anno scontato a oggi al 7,8 %, più il valore terminale per il periodo successivo. La tabella spiega il calcolo, non è una raccomandazione.
Calcolo in tabella
| Anno | AFFO | Fonte | Fattore di sconto | Valore attuale (scontato al 7,8 %) |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1,49 mld € | proiettato con una crescita del 3,2 % | 0,9278 | 1,38 mld € |
| 2027 | 1,53 mld € | proiettato con una crescita del 3,1 % | 0,8608 | 1,32 mld € |
| 2028 | 1,58 mld € | proiettato con una crescita del 3,0 % | 0,7987 | 1,26 mld € |
| 2029 | 1,63 mld € | proiettato con una crescita del 2,9 % | 0,7410 | 1,21 mld € |
| 2030 | 1,67 mld € | proiettato con una crescita del 2,9 % | 0,6876 | 1,15 mld € |
| 2031 | 1,72 mld € | proiettato con una crescita del 2,9 % | 0,6379 | 1,1 mld € |
| 2032 | 1,77 mld € | proiettato con una crescita del 2,8 % | 0,5919 | 1,05 mld € |
| 2033 | 1,82 mld € | proiettato con una crescita del 2,8 % | 0,5492 | 999,73 mln € |
| 2034 | 1,87 mld € | proiettato con una crescita del 2,8 % | 0,5095 | 953,59 mln € |
| 2035 | 1,92 mld € | proiettato con una crescita del 2,8 % | 0,4727 | 909,5 mln € |
| Passaggio | Valore |
|---|---|
| Somma dei valori attuali (dieci anni) | 11,33 mld € |
| Valore terminale: flusso di cassa 2035 × (1 + 2,8 %) / (7,8 % − 2,8 %) | 39,55 mld € |
| Valore attuale del valore terminale (× 0,4727) | 18,7 mld € |
| Valore del capitale proprio (somma più valore attuale del valore terminale) | 30,03 mld € |
| Azioni (diluite) | 146,38 mln |
| Valore per azione (valore del capitale proprio diviso per le azioni) | 205,13 € |
| Flusso di cassa operativo per azione | 11,04 € |
| × 13 (prezzo/flusso di cassa del settore REIT) | 143,74 € |
| Valore equo (media delle due componenti) | 174,43 € |
Il calcolo usa l’AFFO dopo gli interessi, che spetta agli azionisti, scontato al costo del capitale proprio. Il debito netto quindi non viene dedotto una seconda volta.
Aggiornamento dei dati e fonti
- Score
- Valore del 13/11/2026, ricalcolato ogni notte
- Prezzo
- Prezzo di chiusura del 12/11/2026
- Ultimo bilancio annuale
- Esercizio 2025, data di chiusura 31/12/2025
- Fonte
- Bilanci, indicatori e prezzi di Financial Modeling Prep (FMP), tratti dai report della società. Score e valore equo li calcola MEQIRI stesso a partire da questi dati.
Informazioni obbligatorie su questa valutazione
- ; orizzonte temporale di circa 12 mesi
- Classificazione Neutrale, pubblicata dal 07/11/2026 (nello storico dello score dal 03/04/2026)
- Segnale di valutazione Sottovalutata dal 07/11/2026
- Prezzi di chiusura giornalieri, indicatori memorizzati fino a 24 ore
- Score e valore equo sono stime di un modello pubblicato, non fatti né un prezzo obiettivo.
- Valutazioni redatte da SSM Ventures UG (haftungsbeschränkt), responsabile Sven Brostmeyer, amministratore, in modo automatico secondo il modello pubblicato.
- Nessuna consulenza in materia di investimenti. Sono possibili perdite fino alla perdita totale. Le circostanze personali non vengono considerate.