Azioni Simon Property Group: valore equo
SPGSecondo il nostro modello il valore equo di Simon Property Group è di 206,53 €, il prezzo è superiore del 2 %.
Il valore equo è una stima del nostro modello, non un prezzo obiettivo.
Valore giornaliero del 13/11/2026
Semaforo di valutazione
Valutazione correttaSecondo il nostro modello un prezzo sotto 172,11 € è considerato a buon mercato e uno sopra 258,16 € caro (incertezza bassa in base alla volatilità del prezzo nell’ultimo anno).
Le due componenti del valore equo sono 256,66 € (modello dei flussi di cassa) e 156,40 € (confronto di settore), e la loro distanza mostra l’incertezza della stima.
Calcolato con un costo del capitale proprio dell’8,8 %. Al 9,8 % il valore equo sarebbe 185,08 €, al 7,8 % sarebbe 238,71 €.
Da dove nasce il valore
Per metà dal modello dei flussi di cassa, per metà dal flusso di cassa operativo per azione moltiplicato per il rapporto prezzo/flusso di cassa mediano del settore REIT (13). Per il valore equo l’FFO conta solo se è coerente con il flusso di cassa operativo. Qui non è così, ad esempio perché il REIT iscrive gli immobili al valore di mercato, ammortizza poco oppure l’utile contiene una plusvalenza da vendita. Il modello dei flussi di cassa usa l’AFFO: flusso di cassa operativo meno la manutenzione, stimata al 5 % dei ricavi. Nuove costruzioni e acquisizioni non vi rientrano come costi correnti.
Modello dei flussi di cassa a dieci anni sull’AFFO degli ultimi dodici mesi: cresce come finora i ricavi per azione, al massimo come i ricavi dell’intera società, finché la crescita raggiunge il 3,8 %. Scontato all’8,8 % (soglia minima: rendimento del titolo di Stato 3,8 % più 5 punti percentuali, perché beta 0,8 per il premio al rischio darebbe meno); le stime degli analisti non erano disponibili o non erano coerenti con i ricavi.
Calcola con le tue ipotesiIl calcolo passo per passo
Con questi dati il modello dei flussi di cassa arriva a 256,66 € per azione: l’AFFO dei prossimi dieci anni, ogni anno scontato a oggi all’8,8 %, più il valore terminale per il periodo successivo. La tabella spiega il calcolo, non è una raccomandazione.
Calcolo in tabella
| Anno | AFFO | Fonte | Fattore di sconto | Valore attuale (scontato all’8,8 %) |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 4,06 mld € | proiettato con una crescita del 5,1 % | 0,9189 | 3,73 mld € |
| 2027 | 4,25 mld € | proiettato con una crescita del 4,7 % | 0,8443 | 3,58 mld € |
| 2028 | 4,43 mld € | proiettato con una crescita del 4,4 % | 0,7758 | 3,44 mld € |
| 2029 | 4,62 mld € | proiettato con una crescita del 4,3 % | 0,7129 | 3,29 mld € |
| 2030 | 4,81 mld € | proiettato con una crescita del 4,1 % | 0,6550 | 3,15 mld € |
| 2031 | 5,01 mld € | proiettato con una crescita del 4,0 % | 0,6019 | 3,01 mld € |
| 2032 | 5,21 mld € | proiettato con una crescita del 4,0 % | 0,5530 | 2,88 mld € |
| 2033 | 5,41 mld € | proiettato con una crescita del 3,9 % | 0,5082 | 2,75 mld € |
| 2034 | 5,62 mld € | proiettato con una crescita del 3,9 % | 0,4669 | 2,62 mld € |
| 2035 | 5,84 mld € | proiettato con una crescita del 3,9 % | 0,4291 | 2,51 mld € |
| Passaggio | Valore |
|---|---|
| Somma dei valori attuali (dieci anni) | 30,97 mld € |
| Valore terminale: flusso di cassa 2035 × (1 + 3,8 %) / (8,8 % − 3,8 %) | 121,26 mld € |
| Valore attuale del valore terminale (× 0,4291) | 52,03 mld € |
| Valore del capitale proprio (somma più valore attuale del valore terminale) | 83 mld € |
| Azioni (diluite) | 323,37 mln |
| Valore per azione (valore del capitale proprio diviso per le azioni) | 256,66 € |
| Flusso di cassa operativo per azione | 12,01 € |
| × 13 (prezzo/flusso di cassa del settore REIT) | 156,40 € |
| Valore equo (media delle due componenti) | 206,53 € |
Il calcolo usa l’AFFO dopo gli interessi, che spetta agli azionisti, scontato al costo del capitale proprio. Il debito netto quindi non viene dedotto una seconda volta.
Aggiornamento dei dati e fonti
- Score
- Valore del 13/11/2026, ricalcolato ogni notte
- Prezzo
- Prezzo di chiusura del 12/11/2026
- Ultimo bilancio annuale
- Esercizio 2025, data di chiusura 31/12/2025
- Valuta
- Importi in euro, convertiti al tasso di riferimento BCE del 12/11/2026 (1 € = 1,1081 USD)
- Fonte
- Bilanci, indicatori e prezzi di Financial Modeling Prep (FMP), tratti dai report della società. Score e valore equo li calcola MEQIRI stesso a partire da questi dati.
Informazioni obbligatorie su questa valutazione
- ; orizzonte temporale di circa 12 mesi
- Classificazione Forte, pubblicata dal 07/11/2026 (nello storico dello score dal 03/04/2026)
- Segnale di valutazione Valutazione corretta dal 07/11/2026
- Prezzi di chiusura giornalieri, indicatori memorizzati fino a 24 ore
- Score e valore equo sono stime di un modello pubblicato, non fatti né un prezzo obiettivo.
- Valutazioni redatte da SSM Ventures UG (haftungsbeschränkt), responsabile Sven Brostmeyer, amministratore, in modo automatico secondo il modello pubblicato.
- Nessuna consulenza in materia di investimenti. Sono possibili perdite fino alla perdita totale. Le circostanze personali non vengono considerate.