Saul Centers Aktie: fairer Wert
BFSDer faire Wert von Saul Centers liegt nach unserem Modell bei 47,42 €, der Kurs 46 % darunter.
Der faire Wert ist eine Schätzung aus unserem Modell, kein Kursziel.
Tageswert vom 13.11.2026
Bewertungsampel
Deutlich unterbewertetNach unserem Modell gilt der Kurs unter 39,52 € als günstig und über 59,28 € als teuer (Unsicherheit niedrig nach der Kursschwankung im letzten Jahr).
Die zwei Teilwerte des fairen Werts liegen bei 50,74 € (Cashflow-Modell) und 44,11 € (Branchenvergleich), ihr Abstand zeigt die Unsicherheit der Schätzung. Der Kurs liegt unter beiden.
Gerechnet mit Eigenkapitalkosten von 9,5 %. Bei 10,5 % läge der faire Wert bei 43,59 €, bei 8,5 % bei 52,90 €.
Woher die Zahl kommt
Halb aus dem Cashflow-Modell, halb aus dem FFO je Aktie mal dem mittleren Kurs/FFO der REIT-Branche (13,8). Bei REITs drücken Abschreibungen auf Gebäude den Gewinn, deshalb zählt der FFO statt des Gewinns, hier nach der Regel der Branche (Nareit) aus den Meldungen an die SEC: Gewinne aus Immobilienverkäufen sind abgezogen, soweit die Firma sie in den üblichen Posten meldet. Das Cashflow-Modell rechnet mit dem AFFO: operativer Cashflow minus Instandhaltung, geschätzt mit 5 % vom Umsatz, und minus Vorzugsdividenden. Neubauten und Zukäufe zählen dort nicht als laufende Kosten.
Cashflow-Modell über zehn Jahre auf den AFFO der letzten zwölf Monate: Er wächst wie bisher der Umsatz je Aktie, höchstens wie der Umsatz der ganzen Firma, bis das Wachstum 3,8 % erreicht. Abgezinst mit 9,5 % (Zins der Staatsanleihe 3,8 % plus Beta 1,26 mal Risikoprämie 4,5 %); Schätzungen der Analysten lagen nicht vor oder passten nicht zum Umsatz.
Mit eigenen Annahmen rechnenDie Rechnung Schritt für Schritt
Mit diesen Zahlen kommt das Cashflow-Modell auf 50,74 € je Aktie: der AFFO der nächsten zehn Jahre, jedes Jahr mit 9,5 % auf heute abgezinst, dazu der Endwert für die Zeit danach. Die Tabelle erklärt die Rechnung, eine Empfehlung ist sie nicht.
Rechnung als Tabelle
| Jahr | AFFO | Quelle | Abzinsungsfaktor | Barwert (abgezinst mit 9,5 %) |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 68,76 Mio. € | fortgeschrieben mit 4,2 % | 0,9135 | 62,82 Mio. € |
| 2027 | 71,58 Mio. € | fortgeschrieben mit 4,1 % | 0,8345 | 59,73 Mio. € |
| 2028 | 74,45 Mio. € | fortgeschrieben mit 4,0 % | 0,7624 | 56,76 Mio. € |
| 2029 | 77,4 Mio. € | fortgeschrieben mit 4,0 % | 0,6965 | 53,91 Mio. € |
| 2030 | 80,43 Mio. € | fortgeschrieben mit 3,9 % | 0,6362 | 51,17 Mio. € |
| 2031 | 83,56 Mio. € | fortgeschrieben mit 3,9 % | 0,5812 | 48,57 Mio. € |
| 2032 | 86,8 Mio. € | fortgeschrieben mit 3,9 % | 0,5310 | 46,09 Mio. € |
| 2033 | 90,15 Mio. € | fortgeschrieben mit 3,9 % | 0,4851 | 43,73 Mio. € |
| 2034 | 93,63 Mio. € | fortgeschrieben mit 3,9 % | 0,4431 | 41,49 Mio. € |
| 2035 | 97,23 Mio. € | fortgeschrieben mit 3,9 % | 0,4048 | 39,36 Mio. € |
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Summe der Barwerte (zehn Jahre) | 503,63 Mio. € |
| Endwert: Cashflow 2035 × (1 + 3,8 %) / (9,5 % − 3,8 %) | 1,79 Mrd. € |
| Barwert des Endwerts (× 0,4048) | 725,18 Mio. € |
| Eigenkapitalwert (Summe plus Barwert des Endwerts) | 1,23 Mrd. € |
| Aktien (verwässert) | 24,22 Mio. |
| Wert je Aktie (Eigenkapitalwert durch Aktien) | 50,74 € |
| FFO je Aktie | 3,20 € |
| × 13,8 (Kurs/FFO der REIT-Branche) | 44,11 € |
| Fairer Wert (Mittel aus beiden Teilen) | 47,42 € |
Gerechnet wird mit dem AFFO nach Zinsen, der den Aktionären zusteht, abgezinst mit den Eigenkapitalkosten. Eine Nettoverschuldung wird deshalb nicht mehr abgezogen.
Datenstand und Quellen
- Score
- Tageswert vom 13.11.2026, nächtlich neu gerechnet
- Kurs
- Schlusskurs vom 12.11.2026
- Letzter Jahresabschluss
- Geschäftsjahr 2025, Stichtag 31.12.2025
- Währung
- Beträge in Euro, umgerechnet mit dem EZB-Referenzkurs vom 12.11.2026 (1 € = 1,1081 $)
- Quelle
- Abschlüsse, Kennzahlen und Kurse von Financial Modeling Prep (FMP), aus den Berichten des Unternehmens. Score und fairer Wert rechnet MEQIRI daraus selbst.
Pflichtangaben zu dieser Bewertung
- ; Zeithorizont rund 12 Monate
- Stufe Neutral, veröffentlicht seit 07.11.2026 (im Score-Verlauf seit 02.10.2026)
- Ampel Unterbewertet seit 12.11.2026, vorher Fair bewertet
- Tagesschlusskurse, Kennzahlen bis zu 24 Stunden zwischengespeichert
- Score und fairer Wert sind Schätzungen aus einem offengelegten Modell, keine Tatsachen und kein Kursziel.
- Erstellt von der SSM Ventures UG (haftungsbeschränkt), verantwortlich Sven Brostmeyer, Geschäftsführer, automatisch nach dem offengelegten Modell.
- Keine Anlageberatung. Verluste bis zum Totalverlust sind möglich. Persönliche Umstände werden nicht berücksichtigt.