Árima Real Estate SOCIMI Aktie: fairer Wert

Woher die Zahl kommt

Halb aus dem Cashflow-Modell, halb aus dem operativen Cashflow je Aktie mal dem mittleren Kurs/Cashflow der REIT-Branche (8,6). Für den fairen Wert zählt der FFO nur, wenn er zum operativen Cashflow passt. Das ist hier nicht der Fall, etwa weil der REIT seine Immobilien zum Marktwert bilanziert, kaum abschreibt oder ein Verkaufsgewinn im Gewinn steckt. Das Cashflow-Modell rechnet mit dem AFFO: operativer Cashflow minus Instandhaltung, geschätzt mit 15 % vom Umsatz. Neubauten und Zukäufe zählen dort nicht als laufende Kosten.

Cashflow-Modell über zehn Jahre auf den AFFO der letzten zwölf Monate: Er wächst wie bisher der Umsatz je Aktie, höchstens wie der Umsatz der ganzen Firma, bis das Wachstum 3,0 % erreicht. Abgezinst mit 8,0 % (Untergrenze: Zins der Staatsanleihe 3,0 % plus 5 Prozentpunkte, denn Beta 0,8 mal Risikoprämie ergäbe weniger); Schätzungen der Analysten lagen nicht vor oder passten nicht zum Umsatz.

Die Rechnung Schritt für Schritt

Mit diesen Zahlen kommt das Cashflow-Modell auf 13,71 € je Aktie: der AFFO der nächsten zehn Jahre, jedes Jahr mit 8,0 % auf heute abgezinst, dazu der Endwert für die Zeit danach. Die Tabelle erklärt die Rechnung, eine Empfehlung ist sie nicht.