Azioni NSI: valore equo
NSI.ASSecondo il nostro modello il valore equo di NSI è di 19,70 €, il prezzo è inferiore del 12 %.
Il valore equo è una stima del nostro modello, non un prezzo obiettivo.
Valore giornaliero del 13/11/2026
Semaforo di valutazione
Leggermente sottovalutataSecondo il nostro modello un prezzo sotto 16,42 € è considerato a buon mercato e uno sopra 24,62 € caro (incertezza bassa in base alla volatilità del prezzo nell’ultimo anno).
Le due componenti del valore equo sono 23,40 € (modello dei flussi di cassa) e 16,00 € (confronto di settore), e la loro distanza mostra l’incertezza della stima.
Calcolato con un costo del capitale proprio del 7,3 %. All’8,3 % il valore equo sarebbe 17,76 €, al 6,3 % sarebbe 22,61 €.
Da dove nasce il valore
Per metà dal modello dei flussi di cassa, per metà dal flusso di cassa operativo per azione moltiplicato per il rapporto prezzo/flusso di cassa mediano del settore REIT (8,6). Per il valore equo l’FFO conta solo se è coerente con il flusso di cassa operativo. Qui non è così, ad esempio perché il REIT iscrive gli immobili al valore di mercato, ammortizza poco oppure l’utile contiene una plusvalenza da vendita. Il modello dei flussi di cassa usa l’AFFO: flusso di cassa operativo meno la manutenzione, stimata al 15 % dei ricavi. Nuove costruzioni e acquisizioni non vi rientrano come costi correnti.
Modello dei flussi di cassa a dieci anni sull’AFFO degli ultimi dodici mesi: cresce come finora i ricavi per azione, al massimo come i ricavi dell’intera società, finché la crescita raggiunge il 2,3 %. Scontato al 7,3 % (soglia minima: rendimento del titolo di Stato 2,3 % più 5 punti percentuali, perché beta 0,8 per il premio al rischio darebbe meno); le stime degli analisti non erano disponibili o non erano coerenti con i ricavi.
Calcola con le tue ipotesiIl calcolo passo per passo
Con questi dati il modello dei flussi di cassa arriva a 23,40 € per azione: l’AFFO dei prossimi dieci anni, ogni anno scontato a oggi al 7,3 %, più il valore terminale per il periodo successivo. La tabella spiega il calcolo, non è una raccomandazione.
Calcolo in tabella
| Anno | AFFO | Fonte | Fattore di sconto | Valore attuale (scontato al 7,3 %) |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 22,84 mln € | proiettato con una crescita dello 0,6 % | 0,9319 | 21,29 mln € |
| 2027 | 23,09 mln € | proiettato con una crescita dell’1,1 % | 0,8684 | 20,05 mln € |
| 2028 | 23,43 mln € | proiettato con una crescita dell’1,5 % | 0,8092 | 18,96 mln € |
| 2029 | 23,83 mln € | proiettato con una crescita dell’1,7 % | 0,7541 | 17,97 mln € |
| 2030 | 24,28 mln € | proiettato con una crescita dell’1,9 % | 0,7027 | 17,06 mln € |
| 2031 | 24,77 mln € | proiettato con una crescita del 2,0 % | 0,6549 | 16,22 mln € |
| 2032 | 25,29 mln € | proiettato con una crescita del 2,1 % | 0,6103 | 15,43 mln € |
| 2033 | 25,84 mln € | proiettato con una crescita del 2,2 % | 0,5687 | 14,69 mln € |
| 2034 | 26,41 mln € | proiettato con una crescita del 2,2 % | 0,5300 | 13,99 mln € |
| 2035 | 27 mln € | proiettato con una crescita del 2,2 % | 0,4939 | 13,33 mln € |
| Passaggio | Valore |
|---|---|
| Somma dei valori attuali (dieci anni) | 168,99 mln € |
| Valore terminale: flusso di cassa 2035 × (1 + 2,3 %) / (7,3 % − 2,3 %) | 552,43 mln € |
| Valore attuale del valore terminale (× 0,4939) | 272,82 mln € |
| Valore del capitale proprio (somma più valore attuale del valore terminale) | 441,81 mln € |
| Azioni (diluite) | 18,88 mln |
| Valore per azione (valore del capitale proprio diviso per le azioni) | 23,40 € |
| Flusso di cassa operativo per azione | 1,86 € |
| × 8,6 (prezzo/flusso di cassa del settore REIT) | 16,00 € |
| Valore equo (media delle due componenti) | 19,70 € |
Il calcolo usa l’AFFO dopo gli interessi, che spetta agli azionisti, scontato al costo del capitale proprio. Il debito netto quindi non viene dedotto una seconda volta.
Aggiornamento dei dati e fonti
- Score
- Valore del 13/11/2026, ricalcolato ogni notte
- Prezzo
- Prezzo di chiusura del 12/11/2026
- Ultimo bilancio annuale
- Esercizio 2025, data di chiusura 31/12/2025
- Fonte
- Bilanci, indicatori e prezzi di Financial Modeling Prep (FMP), tratti dai report della società. Score e valore equo li calcola MEQIRI stesso a partire da questi dati.
Informazioni obbligatorie su questa valutazione
- ; orizzonte temporale di circa 12 mesi
- Classificazione Debole, pubblicata dal 07/11/2026 (nello storico dello score dal 18/07/2025)
- Segnale di valutazione Valutazione corretta dal 07/11/2026
- Prezzi di chiusura giornalieri, indicatori memorizzati fino a 24 ore
- Score e valore equo sono stime di un modello pubblicato, non fatti né un prezzo obiettivo.
- Valutazioni redatte da SSM Ventures UG (haftungsbeschränkt), responsabile Sven Brostmeyer, amministratore, in modo automatico secondo il modello pubblicato.
- Nessuna consulenza in materia di investimenti. Sono possibili perdite fino alla perdita totale. Le circostanze personali non vengono considerate.