Azioni Aedifica: valore equo

Da dove nasce il valore

Per metà dal modello dei flussi di cassa, per metà dal flusso di cassa operativo per azione moltiplicato per il rapporto prezzo/flusso di cassa mediano del settore REIT (14,2). Per il valore equo l’FFO conta solo se è coerente con il flusso di cassa operativo. Qui non è così, ad esempio perché il REIT iscrive gli immobili al valore di mercato, ammortizza poco oppure l’utile contiene una plusvalenza da vendita. Il modello dei flussi di cassa usa l’AFFO: flusso di cassa operativo meno la manutenzione, stimata al 4 % dei ricavi. Nuove costruzioni e acquisizioni non vi rientrano come costi correnti.

Modello dei flussi di cassa a dieci anni sull’AFFO degli ultimi dodici mesi: cresce come finora i ricavi per azione, al massimo come i ricavi dell’intera società, finché la crescita raggiunge il 2,7 %. Scontato al 7,7 % (soglia minima: rendimento del titolo di Stato 2,7 % più 5 punti percentuali, perché beta 0,8 per il premio al rischio darebbe meno); le stime degli analisti non erano disponibili o non erano coerenti con i ricavi.

Il calcolo passo per passo

Con questi dati il modello dei flussi di cassa arriva a 55,05 € per azione: l’AFFO dei prossimi dieci anni, ogni anno scontato a oggi al 7,7 %, più il valore terminale per il periodo successivo. La tabella spiega il calcolo, non è una raccomandazione.